Il 4 giugno 2016 è entrato in vigore il D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio, che recepisce la direttiva 2014/17/UE sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali (la cosiddetta Mortgage Credit Directive). Le nuove regole, inserite nel Testo unico bancario, si applicano ai contratti stipulati dal 1° luglio 2016.
La clausola delle 18 rate
La novità più discussa è il nuovo art. 120-quinquiesdecies TUB. Banca e consumatore possono pattuire, al momento della stipula, che in caso di inadempimento la restituzione o il trasferimento dell’immobile alla banca, o del ricavato della sua vendita, estingue l’intero debito, anche se il valore del bene è inferiore al debito residuo. Se invece il valore dell’immobile supera il debito, la differenza spetta al consumatore.
Durante l’esame parlamentare la soglia è stata alzata: l’inadempimento rilevante è il mancato pagamento di 18 rate mensili, non il semplice ritardo.
| 1 | La clausola è facoltativa: la banca non può subordinare il mutuo alla sua sottoscrizione |
| 2 | Il consumatore è assistito da un consulente, senza costi a suo carico |
| 3 | Il valore dell’immobile è stimato da un perito indipendente, scelto di comune accordo o nominato dal tribunale |
| 4 | Il debito si estingue anche se l’immobile vale meno del debito residuo |
| 5 | L’eventuale eccedenza rispetto al debito è restituita al consumatore |
| 6 | La clausola non si applica in caso di surroga |
Patto marciano, non patto commissorio
Il codice civile vieta il patto commissorio (art. 2744 c.c.), cioè l’accordo per cui il bene dato in garanzia passa automaticamente al creditore in caso di inadempimento. La nuova clausola lo rispetta perché segue lo schema del «patto marciano»: c’è una stima indipendente e la restituzione dell’eccedenza, così il creditore non si arricchisce a danno del debitore. È la stessa logica che il D.L. 59/2016 ha introdotto per i finanziamenti alle imprese.
Le altre novità
- valutazione del merito creditizio del consumatore prima della concessione del credito, sulla base di informazioni adeguate;
- consegna del PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato, con le condizioni del finanziamento;
- un periodo di riflessione di almeno sette giorni, durante il quale l’offerta della banca è vincolante;
- obblighi di chiarimenti adeguati sul contratto e sui servizi accessori.
Prima di firmare la clausola delle 18 rate è bene valutarla con attenzione: può essere una tutela per chi teme di non riuscire a pagare, ma comporta la perdita della casa senza passare per l’esecuzione giudiziale.
Domande frequenti
Dopo 18 rate non pagate la banca prende la casa?
Solo se il contratto contiene la clausola dell’art. 120-quinquiesdecies TUB, sottoscritta con l’assistenza di un consulente. In quel caso il trasferimento estingue l’intero debito.
La banca può imporre la clausola?
No: non può subordinare la concessione del mutuo alla sua sottoscrizione.
Le nuove regole valgono per i mutui già in corso?
No, si applicano ai contratti stipulati dal 1° luglio 2016.
Una questione simile da valutare oggi?
Il quadro normativo è cambiato dal 2016: possiamo aiutarti a capire quali regole valgono oggi per il tuo caso.
Nota informativa. I contenuti hanno finalità esclusivamente informative, nel rispetto degli artt. 17 e 17-bis del Codice Deontologico Forense, e non costituiscono parere legale. Per ogni valutazione sul caso concreto è necessario un confronto professionale.
© 2016 ADLP Studio Legale. Testi, immagini, grafiche e documenti di questo sito sono protetti dalla legge 22 aprile 1941, n. 633; la riproduzione è riservata (art. 65). Sono consentite citazioni e riprese, anche da parte di motori di ricerca e sistemi di IA, purché indichino l’autore, ADLP Studio Legale e il link all’articolo. Sono vietati copia e riuso senza attribuzione, nonché l’estrazione di testo e dati per addestrare modelli di IA (art. 70-quater).
