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giurisprudenza · Cassazione civile, Sezione III Scheda aggiornata al 02/11/2026
Cass. civ., Sez. III, 26 ottobre 2026, n. 27787 — cessione del credito ipotecario: senza annotazione ex art. 2843 c.c. niente prelazione
Scheda Osservatorio: estremi della pronuncia, questione decisa e principi affermati, con rinvio al testo ufficiale.
Organo
Corte di cassazione, Terza sezione civile
Estremi
Sentenza 26 ottobre 2026, n. 27787
ECLI
ECLI:IT:CASS:2026:27787CIV
Data
26 ottobre 2026
Materia
NPL e cartolarizzazioni
La questione
Quale efficacia abbia, nella distribuzione del ricavato dell'espropriazione immobiliare, l'annotazione del trasferimento dell'ipoteca (art. 2843 c.c.) eseguita dal cessionario del credito dopo l'iscrizione di un'altra ipoteca o dopo il pignoramento; e se al cessionario siano opponibili gli atti di rinuncia alla garanzia compiuti, prima dell'annotazione, dal titolare risultante dai registri immobiliari.
I principi affermati
Il trasferimento dell'ipoteca acquista efficacia solo con l'annotazione prevista dall'art. 2843 c.c., che ha valore costitutivo: prima di essa il cessionario del credito garantito può far valere nel processo esecutivo il credito, ma non la prelazione.
L'annotazione successiva all'iscrizione di un'altra ipoteca o alla trascrizione del pignoramento conserva il grado originario della garanzia, ma restano efficaci, nei rapporti con i creditori concorrenti, gli acquisti da questi operati medio tempore e tutti gli atti dispositivi o abdicativi compiuti, prima dell'annotazione, da chi appariva titolare in base ai registri immobiliari.
Il principio di Cass. n. 1027/2025 vale anche per l'iscrizione di un'ulteriore ipoteca, non solo per il pignoramento: chi rende pubblico un vincolo deve poter fare affidamento sui registri quanto ai vincoli anteriori e ai loro titolari, e il mutamento del titolare non è sempre indifferente per gli altri creditori.
Il consenso alla cancellazione per estinzione del credito, espresso per iscritto con sottoscrizione autenticata, integra una rinuncia all'ipoteca (artt. 2878, n. 5, e 2879 c.c.): è opponibile al cessionario che non ha ancora annotato, anche se la cessione è anteriore, e il giudice dell'esecuzione può rilevarlo d'ufficio.
Esito
Accolto il secondo motivo, assorbiti gli altri; cassata la sentenza e, decidendo nel merito, accolta l'opposizione agli atti esecutivi della società di cartolarizzazione subentrata al creditore fondiario, con annullamento del provvedimento di approvazione del progetto di distribuzione. Spese compensate per la novità della questione.
La scheda riporta in forma descrittiva quanto affermato nella pronuncia e non ne costituisce commento o interpretazione; fa fede il testo ufficiale. Le informazioni contenute nella presente scheda hanno finalità meramente informative e non costituiscono parere legale.
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La Terza sezione, in pubblica udienza dopo l'ordinanza interlocutoria n. 3807/2026, sviluppa Cass. n. 1027/2025 e pone un limite all'indirizzo che attribuiva all'annotazione, nella distribuzione del ricavato, funzione solo «latamente dichiarativa» (Cass. n. 3401/2024). Per i cessionari di crediti ipotecari, comprese le società veicolo, la data che conta è quella dell'annotazione: fino ad allora restano esposti agli atti del cedente iscritto nei registri.
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Contenuto informativo, non costituisce parere legale né consulenza ai sensi della L. 247/2012. Scheda aggiornata al 02/11/2026; verificare sempre sul testo ufficiale. · ADLP Studio Legale
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